전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인 사례 2010다900

전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인 사례 (2010다900)

의의

• 최선순위 전세권자로서의 권리와 대항력을 갖춘 임차인으로서의 권리를 갖춘자가 전세권으로서의 권리를 행사하여 전세권이 소멸한 경우, 되돌려받지 못한 보증금에 대하여 대항력을 행사할 수 있으며 나머지 보증금을 전부 반환받을 수 있다.

사실관계

1. 주택에 전세권설정등기를 마치고 전입신고도 한 임차인은 이후 진행된 강제경매절차에서 권리신고 및 배당을 요구함.
2. 이에 대해 매수인은 임차인을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나, 1심은 이를 기각함.

원고 및 피고의 주장

1. 원고(매수인)의 주장

• 임차인의 전세권이 매각으로 소멸한 이상 후순위 임차권도 소멸하게 되므로, 임차인에게는 대항할 권리가 없다.

2. 피고(임차인)의 주장

• 임차인의 전세권이 매각으로 인하여 소멸되었을지라도, 임차인과 최선순위 전세권자가 동일인이고 목적물인 주택도 동일한 상황일 시에는 임차인의 임대차계약은 소멸하지 않으며, 전세권으로 확보한 담보가치가 약화되지 않는다.

쟁점

• 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 함께 가지고 있는 자가 전세권자로서 배당을 요구해 전세권이 매각으로 소멸될 때, 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있는지 여부

관련 법령

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

• 민사집행법 제91조

③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 

법원의 판단

1. 1심

* 주택에 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에 있어 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가진다.
* 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.
* 따라서 임차인이 대항력 있는 임차권과 선순위 전세권을 모두 갖춘 경우 선순위 전세권이 말소기준권리가 되어 후순위 임차권이 소멸한다면 임차인의 지위를 강화하기 위해 설정한 전세권이 오히려 임차인의 권리를 약화시키는 경우가 되므로, 이는 부당한 결과이다.
* 임차권자와 전세권자와 임차인이 동일인인 경우, 전세권자로서 배당을 요구해 매각에 의해 전세권이 소멸되더라도 임차권자로서의 자격과 권리는 그대로 유지되어 변제되지 않은 나머지 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있고 배당도 요구할 수 있다. 

1. 2심

* 1심의 판결 유지

1. 3심

* 원심이 1심의 판결을 유지한 것은 정당하고, 재항고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 
* 재항고를 기각하고 재항고비용은 재항고인이 부담한다.