무효등기의 유용

무효등기의 유용?

• 어떤 등기가 실체적 권리체계에 부합하지 않아서 무효로 된 후에 다시 그 등기에 부합하는 실체적 권리체계가 있게 된 때에 무효인 등기를 유효한 것으로 보는 것을 말한다.

무효등기의 유용 사례

• 가장매매를 등기원인으로 하여 행한 소유권 이전등기는 무효이지만 후에 그 등기에 부합하는 등기원인으로 적법한 매매한 다시 하게 된 경우
• 현재의 진정한 권리상태를 등기로서 공시하면 충분하지, 물권변동의 효력발생과정을 모두 반등할 필요는 없다는 근거하여, 어떤 부동산에 관하여 저당권설정등기가 무효로 된 이후에 그 부동산에 대하여 제3자가 새로운 이해관계로서 그 부동산을 양수하거나 저당권을 취득하는 등의 경우에는 유용할 수 없지만 그렇지 않은 경우에는 그 등기를 유용할 수 있는 경우

판례 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다2881 판결

• 판시사항 : 등기부상 명의인으로부터 부동산을 매수하여 점유하는 자의 과실유무
• 판결사실 : ○○시 △△동 2가 154의 4 대282평에서 분할된 토지로서 분할 전 원고가 282분의 242지분, 소외 1이 282분의 40지분을 공유하고 있었는데, 원고의 4촌인 소외 2가 원고 명의의 등기관계 서류를 위조하여 원고의 지분에 관하여는 1963.1.24 소외 3에게 매도하여 같은 사람 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정하는 한편, 분할 전 위 154의 4 대282평 지상에 있었던 건물 2동 중 본건 대지상 건물은 소외 3이, 분할 후 154의 4 대 130평 지상의 건물에는 소외 1이 각 거주하면서 담장을 경계로 특정하여 점유하고 있었던 바, 피고는 1966.12.21 위 소외 3으로부터 본건 대지 및 건물을 대금 121,000원(백미 60가마 가격 상당)에 매수하여 편의상 이미 위 소외 3 명의로 등기가 넘어가 있었던 소외 1 지분을 포함한 위 대지 282평 전부에 대하여 1966.12.23 피고 명의로 소유권이전등기를 하였다가 1967.8.31 소외 1 점유부분에 대하여는 분할 이전등기를 하여 주고, 피고는 본건 대지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 이래 계속하여 점유해 온 사실을 인정하고, 피고의 거증에 비추어 피고는 본건 대지에 관하여 소유자로 등기한 1966.12.23 이래 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실없이 점유하여 10년이 경과한 1976.12.23로서 본건 부동산의 취득시효가 완성하였다 할 것이므로 피고 명의의 본건 소유권이전등기는 실체권리 관계에 부합하여 유효하다고 판시하고 있다. 부동산의 등기부 취득시효에는 그 요건으로서 부동산의 점유에 관하여 선의, 무과실을 필요로 하는 것이며, 그 과실에 대하여는 주장자에게 입증책임이 있음은 소론과 같으나 부동산 매매에 있어 등기부상 명의인이 제3자에 속하는 때에는 거래관념상 매도인의 권원에 관하여 의심할 만한 사정이 있으므로 매수인은 등기부상 소유자 명의에 관하여 진부가 확인되지 아니한 한 그 부동산을 인도받아 선의로 점유하였어도 과실없이 부동산의 점유를 개시한 자라고 볼 수는 없는 것이나, 부동산등기부상 명의인과 매도인이 동일인인 경우에는 이를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수한 자는 특별한 사정이 없는 한 과실없는 점유자라 할 것인바, 판시 증거에 비추어 등기부상 매도인명의를 의심할 만한 특별한 사정이 없는 이 사건에서 등기명의자이고 점유자인 소외 3을 진실한 권리자로 믿고 동인으로부터 매수하여 점유한 피고에게 과실이 있다고 볼 수는 없다
• 판결요지 : 등기부상의 명의인을 소유자로 믿고서 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실없는 점유자에 해당한다

참고자료

1. 부실등기의 해결방안, 부동산경영, 6, 135-156 저자 김명수 (2012) (논문)

2. 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다2881 판결

3. 부동산용어사전 2020. 09. 10 저자 장희순, 김성진