등기된 임대차의 효력 대법원 92다24950

1. 의의

등기된 임대차란?

• 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 갖춘 임대차계약을 의미한다.
  (민법 제186조: 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.)
• 다만, 등기하지 않아도 대항력을 갖추는 경우가 있다.
  1) 주택임대차계약에서 주택의 인도 및 주민등록(확정일자)을 마치는 경우.
  2) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약을 등기하지 않은 경우, 임차인이 그 지상건물을 등기하였다면 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 대항력을 갖는다.
  (민법 제622조 제1항: 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.)

2. 사실관계

• 원고 소유의 이 사건 대지(1,020.7m2)를 A가 임차하였다.
  1973년 11월 30일 A가 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 그의 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.
  1990년 10월 26일 근저당권자 겸 A의 채권자인 B가 임의경매신청을 하였다.
  1991년 4월 19일 피고가 이 사건 건물을 경락받아 그의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 대지 중 330.18m2를 그 부지로 사용했다.
• 1987년 12월 15일 C가 당시 소유자인 A와 이 사건 건물 중 지층 79.34m2와 1층 330.18m2에 대한 임대차계약을 체결하였다. C는 술집을 경영하면서 이 사건 건물의 부지 외에 이 사건 대지 중 나머지 공터부분도 함께 사용하였다.
  1989년 4월 17일부터 1990년 10월 17일까지 C가 A에게 대지사용료 명목으로 매월 2,200,000원 상당을 지급하였다.
  1990년 11월 21일부터 1991년 4월 25일까지는 C가 원고에게 대지사용료 명목으로 매월 2,200,000월 상당을 지급하였고, 그 이후 지급중단하였다.

3. 원고 및 피고의 주장

원고 측 주장

• 피고는 건물을 철거하고, 그 부지인 330.18m2를 원고에게 인도해야 한다.

이 사건 건물의 신축 당시인 1973년 경에는 위 대지 주변이 아직 개발되지 않아 토지를 이용하지 못하고 있던 중, A가 이 건물을 건축하게 빌려 달라고 하여 그에게 위 대지를 임대하여 주었는데, 이제 이 사건 건물은 신축된지 20년 가까이 경과하여 낡은 건물이 되었고, 한편 위 대지의 과세표준이 그동안 계속 상승하여 1991년도 재산세가 약 40,000,000원정도 부과되었고, 위 대지에 관하여는 토지소유자와 건물소유자가 상이한 경우에 해당하여 향후 엄청난 금액의 토지초과이득세 부과가 예상되어 위 대지로 인하여 원고의 경제적 부담이 가중되고 있음에도 피고는 이 사건 건물을 경락 받은 후 C에게 이를 임대하여 상당한 임대수입을 얻고 있으면서도 위 대지 소유자인 원고에게는 임차의사의 표시조차 하지 않을 뿐만 아니라 이 사건 건물의 사용 및 그 임차인들의 영업에 절대 불가결한 그 부지 및 나머지 공터에 대한 사용료도 전혀 지급하지 않고 있다. 이에, 원고는 피고에게 이 사건 건물의 철거를 청구하고, 그 부지인 330.18m2를 인도하라 주장하고 있다.

피고 측 주장

• 330.18m2 대지에 대한 임차권이 있다.
• 지상권이 인정되어야 한다.
• 원고의 청구는 신의성실의 원칙에 위배된다.

4. 쟁점 5. 관련법령 6. 법원의 판단 7. 검토의견