우리나라 부동산등기제도의 특징과 문제점

서론

일반적인 물권과 달리 부동산물권은 점유하는 것만으로는 복잡한 거래관계를 공시할 수 없다는 한계가 있다. 따라서 부동산물권에 대해서는 점유를 대신하는 공시방법이 필요하게 되었으며, 이를 국가가 보장하도록 하는 부동산등기제도가 등장하게 되었다. 부동산등기제도는 현재 우리나라의 중요한 공시제도로 자리잡았으며, 이를 통해 거래관계를 명확하게 하고 물권의 변동 등을 인식할 수 있도록 함으로써 법적 안정성과 질서를 보장할 수 있도록 하고 있다. 우리나라 부동산등기제도의 의의와 특징을 살펴보고, 문제점에 대해서 검토하고자 한다.

부동산등기제도의 의의

부동산등기제도는 등기관이라는 국가기관을 통하여 등기부에 부동산물권의 변동을 기록하고, 이를 외부에 공시함으로써 신속한 거래와 거래 안전을 도모하기 위한 제도이다. 이러한 등기제도를 통하여 누구나 부동산의 현상 및 권리에 관한 사항들을 확인할 수 있게 되었으며, 이는 부동산의 적정한 가격형성과 국민경제의 발전에 이바지할 수 있도록 하는 것을 목적으로 한다.

부동산등기제도에서는 부동산등기의 대상을 토지 및 그 정착물로 정하고 있다. 민법 제99조에서는 토지 및 그 정착물은 부동산이라고 정하고 있으므로, 토지와 건물이 등기의 대상이 된다. 토지와 건물이 아닌 것을 대상으로 이루어지는 입목등기나 선박등기, 법인등기 등은 등기에 해당하지만 부동산등기가 아니라는 점에서 차이가 있다.

부동산등기는 부동산에 관한 물권 및 물권 변동을 대상으로 하고, 부동산등기법 제3조에서는 소유권과 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대해서만 등기할 수 있도록 정하고 있다.

이처럼 부동산등기제도는 부동산물권의 변경 내역 등을 등기부에 기록하여 이를 대외에 공시하도록 함으로써 거래 상대방이 이를 확인할 수 있도록 하고, 이를 통해 신속한 거래와 거래 안전성을 확보할 수 있도록 한다는 점에서 중요한 의미가 있다.

부동산등기제도의 특징

물적편성주의

부동산등기법 제15조에서는 등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 두도록 정하고 있다. 이를 1부동산 1등기 기록주의, 또는 물적편성주의라고 한다. 이와 반대로 소유자에 따라 부동산등기기록을 편성하는 경우 인적편성주의라고 하는데, 우리나라의 경우 부동산에 따라 등기기록을 둔다는 점에서 물적편성주의의 태도를 취하고 있다.

예외적으로 여러 개의 부동산에 대하여 하나의 등기기록만을 두는 경우가 있다. 구분건물의 경우, 하나의 건물 내에서 구조적으로 독립되어 이를 소유할 수 있도록 되어 있으므로, 건물의 각 부분에 대해 다른 소유권이 인정되고 있다. 이 경우 부동산은 여러 개에 해당하지만 물적편성주의에 따라 하나의 등기기록만을 개설해야 하기 때문에 이를 예외로 두고 있다. 부동산등기법 제15조에서도 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용하도록 정하고 있다. 또한 부동산등기법 제40조에서도 등기할 건물이 구분건물인 경우, 등기관이 건물 전부에 대한 등기기록과 전유부분에 대한 등기기록을 각각 편제하도록 정하고 있다.

이처럼 부동산등기제도는 1개의 부동산에 대하여 1개의 등기기록을 두는 물적편성주의를 취하고 있다는 특징이 있으며, 일부 경우에 대해서만 예외를 두고 있음을 알 수 있다.

성립요건주의

민법 제186조에서는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 정함으로써 성립요건주의를 취하고 있다. 따라서 물권변동이 성립하기 위해서는 물권변동을 목적으로 하는 의사표시인 물권행위와 부동산등기가 함께 이루어져야 한다.

성립요건주의의 예외로서 등기 없이 부동산물권을 취득하는 경우가 있다. 민법 제187조에서는 상속이나 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의해 부동산에 관한 물권의 경우에는 등기 없이 이를 취득할 수 있도록 정하고 있다. 단, 이를 통해 부동산물권을 취득하였다 하더라도 이를 등기하지 아니하면 처분할 수 없도록 정하고 있다. 이처럼 부동산등기는 물권의 득실변경의 효력을 발생시킨다는 점에서 중요한 의미가 있다.

공신력의 불인정

공신력이란 외관을 신뢰하고 거래하는 경우 이를 보호하는 공적인 신용의 힘을 의미한다. 그러나 우리나라의 부동산등기제도는 이러한 공신력을 인정하지 않고 있으므로, 등기상의 기록을 신뢰하여 부동산을 거래하였다 하더라도 상대방이 진정한 권리자가 아니라면 부동산의 물권을 취득할 수 없도록 정하고 있다.

다만 민법 제107조의 진의 아닌 의사표시나, 제110조의 사기, 강박에 의한 의사표시, 제548조의 해제의 효과 및 원상회복의무 등을 통하여 원인행위가 무효나 취소, 해제 등으로 실효되었다 하더라도 거래안전을 위해 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두고 있을 뿐이다. 부동산등기법 역시 제57조를 통해 등기 말소를 신청하는 경우 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙을 요구함으로써 등기의 외관을 신뢰하여 거래한 자의 등기상 권리를 보호하고 있다. 법원 역시 “민법 제186조에 의하여 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생하도록 되어 있으나 등기의 공신력이 인정되지 않는 현행등기 제도하에서는 등기기재에 부합하는 실체상의 권리관계가 존재함을 전제로 그 유효성이 인정된다 할 것”이라고 판시함으로써 부동산등기제도의 공신력을 부인하고 있다._{(대법원, 68다199 판결, 1969.6.10. 선고.)}

등기부와 대장의 이원화

대장이란 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시 및 해당 토지의 소유자 등을 기록하는 것을 말한다. 이는 등기와 유사하게 국가기관이 관리하는 공적 장부로 볼 수 있으나, 등기와 대장은 목적이 서로 다르다는 점에서 차이가 있다. 등기의 경우 부동산의 물권변동이나 권리관계에 대한 공시를 통해 신속한 거래 및 거래안전을 목적으로 하는 제도라면, 대장은 부동산 그 자체의 사실적 상태나 현황을 파악함으로써 과세나 기타 행정목적으로 이용하기 위한 제도로 볼 수 있다. 등기의 경우 법원이 관리하나, 대장은 시·군·구의 소관청에서 관리한다는 차이가 있다. 이러한 대장은 부동산의 물적 상황 내지 동일성을 판단하는 기준이 된다.

대장과 등기를 이원화함으로써 부동산의 표시는 대장을 기준으로 하고, 권리관계는 등기부를 기준으로 한다는 특징이 있다. 실제로 부동산등기법 제29조에서는 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우 등기관이 등기신청을 각하할 수 있도록 정하고 있다는 점에서 이를 함께 활용하고 있다. 권리관계 역시 등기부의 기록을 기초로 대장에도 기록 변경등록이 이루어져야 하며, 이는 대장의 권리추정력을 인정하는 기준이 되기도 한다. 법원은 이에 대하여 “일부 토지가 종전 토지에서 분할되어 위 임야대장의 소유자란 기재가 일부 토지에 대한 구 토지대장에 그대로 옮겨진 것이므로 소유자란 기재의 권리추정력은 그대로 유지”라고 판시하면서 대장의 권리추정력을 인정하는 태도를 보이고 있다._{(대법원, 2018다209825 판결, 2019.12.13. 선고.)} 즉, 부동산등기제도에서는 등기와 대장을 구분함으로써 부동산의 물적 상황 내지 동일성을 대장을 기초로 판단하는 특징이 있다.

토지와 건물등기부의 이원화

민법 제99조에서는 토지 및 그 정착물은 부동산으로 정하고 있는데, 이는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 구분하고 있다는 것으로 볼 수 있다. 부동산등기제도 역시 이를 바탕으로 등기를 토지등기와 건물등기로 구분하고 있다. 부동산등기법 제14조에서는 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다고 정하고 있다.

신청주의

부동산등기법 제22조에서는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 등기가 이루어질 수 있도록 정하고 있다. 이는 등기신청을 등기신청권이 있는 등기신청인을 통해서만 가능하도록 함으로써 등기사무를 일종의 비송사무로 판단하는 것으로 이해할 수 있다. 일반적으로 이러한 등기신청은 당사자에게 의무를 부과하지 않으나, 예외적으로 부동산 투기나 탈세 등을 방지하는 특수한 행정목적을 위해 등기신청의무가 부과될 수 있다.

등기신청주의 역시 예외가 존재한다. 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없더라도 등기관의 직권 또는 법원의 명령을 통해 등기가 이루어질 수 있다. 부동산등기법에서도 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 경우에 직권으로 등기를 경정하도록 정하고 있고, 지적소관청으로부터 토지의 표시와 지적공부가 일치하지 아니한다는 통지를 받고 기간 이내 등기명의인의 등기 신청이 없는 경우 변경 등기를 직권으로 하도록 정하고 있다. 이외에도 법률에 다른 규정이 있는 경우나 법원의 명령이 있는 경우, 등기신청이 없더라도 등기가 가능하다는 특징이 있다.

공동신청주의

부동산등기법 제23조에서는 법률에 다른 규정이 없는 한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하도록 정함으로써 공동신청주의의 태도를 취하고 있다. 이는 등기신청 당사자가 실체관계에 대한 공증을 하도록 하는 대신 양 당사자가 등기신청을 공동으로 하도록 함으로써 등기의 진정을 확보하는 것으로 이해할 수 있다.

예외적으로 부동산등기법에서는 단독으로 등기를 신청할 수 있는 경우를 정하고 있다. 부동산등기법 제23조에서는 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있도록 정하고 있으며, 상속이나 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙에 따른 포괄승계에 따른 등기 역시 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있도록 정하고 있다.

이외에도 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기나 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기, 부동산표시의 변경이나 경정 등기 등 법률을 통해 등기의 단독신청이 가능한 경우를 명시함으로써 신속한 등기를 통해 거래안전이 확보될 수 있도록 보장하고 있다.

형식적 심사주의

등기관이 등기신청을 심사하는 경우 등기절차상 적법성 여부만을 판단하는 형식적 심사주의의 태도를 취하고 있다. 이와 반대로 실질적 심사주의의 경우, 등기관이 등기신청의 실질적 이유나 원인 존부, 효력 유무 등도 심사한다는 점에서 차이가 있다.

법원 역시 “등기관은 등기신청에 대하여 부동산등기법상 그 등기신청에 필요한 서면이 제출되었는지 여부 및 제출된 서면이 형식적으로 진정한 것인지 여부를 심사할 권한을 갖고 있으나 그 등기신청이 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적인 심사권한은 없으므로, 등기관으로서는 오직 제출된 서면 자체를 검토하거나 이를 등기부와 대조하는 등의 방법으로 등기신청의 적법 여부를 심사하여야 할 것”이라고 판시하면서 부동산등기제도가 형식적 심사주의를 취하고 있다고 해석하고 있다._{(대법원, 2003다13048 판결, 2005.2.25. 선고.)}

이는 부동산등기제도의 신속성 및 효율성을 높이고, 등기관의 심사 부담을 완화한다는 점에서 중요한 의미가 있다.

국가배상책임주의

국가배상법 제2조에서는 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 입히는 경우 그 손해를 배상하도록 정하고 있다. 등기관 역시 이러한 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인에 해당하므로, 등기관이 직무를 수행하면서 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 국가가 이에 대한 손해배상책임을 지게 된다.

다만 등기관은 형식적 심사권만을 가지기 때문에 이러한 범위 내에서만 등기관의 책임이 인정될 수 있다. 법원 역시 “등기관으로서는 등기신청에 필요한 서면이 모두 제출되었는지 여부, 그 서면 자체에 요구되는 형식적 사항이 구비되었는지 여부, 특히 확정된 판결서의 당사자 및 주문의 표시가 등기신청의 적법함을 뒷받침하고 있는지 여부 등을 제출된 서면과 등기부의 상호 대조 등의 방법으로 모두 심사한 이상 그 형식적 심사의무를 다하였다고 할 것”이라고 판시하면서 등기관의 권한과 책임을 한정적으로 해석하고 있다._{(대법원, 2003다13048 판결, 2005.2.25. 선고.)}

부동산등기제도의 문제점

등기의 공신력 불인정 문제

우리나라 부동산등기제도의 경우, 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다. 이는 진정한 권리자의 권리 상실을 방지하고, 신속한 거래가 가능하도록 하기 위함으로 볼 수 있다. 그러나 이와 관련하여 문제도 발생하고 있다.

실제로 위조 서류를 등기소에 접수해 이를 신뢰한 거래당사자가 피해를 입는 사건이 발생하고 있으며, 최근 사회적 문제로 발전하는 전세사기 등에 대해서도 이러한 문제가 발생할 수 있다. 그럼에도 불구하고 이러한 피해에 대해서는 충분한 배상이나 조치가 이루어지지 못한다는 점이 문제되고 있다.

부동산등기제도의 공신력을 부정하는 것은 이를 통해 진정한 권리자를 보호한다는 점에서 중요한 의미가 있으나, 이로 인한 피해나 문제를 예방하고 방지하는 제도를 추가적으로 보완해야 할 필요가 있다고 본다.

등기와 대장의 이원화 문제

우리나라의 부동산등기제도는 부동산의 물권변동은 등기에 공시하고, 부동산의 현황이나 사실관계 등은 대장에 공시하는 형태를 취하고 있다. 그러나 현실적으로 대장의 경우, 근거법이 명확하지 않아 지역에 따라 다르게 작성되는 경우가 많고, 토지나 건물의 변동사항 역시 정확하게 기재되지 않는 경우도 있어 부동산등기의 정확성을 저해하는 문제가 될 수 있다.

실제로 이러한 이원화된 제도로 인하여 부동산의 권리관계와 현황 및 실질이 부합하지 않아 거래의 신속성을 저해하거나, 안정성을 훼손하는 문제가 나타나고 있다는 점에서 문제가 있다고 본다.

등기관의 형식적 심사주의 문제

형식적 심사주의의 태도는 부동산등기절차의 신속성을 보장한다는 점에서 중요한 의미가 있으나, 이를 통해 문제가 발생할 수 있다는 한계가 있다.

실제로 2011년 이전의 부동산등기법에서는 등기관이 구분건물 등에 대한 등기신청이 있는 경우 표시에 관한 사항을 조사할 수 있었으나, 부동산등기법 개정을 통해 등기관이 예외 없이 형식적 심사만을 할 수 있도록 변경함으로써 제출된 서면 및 기존 등기부 자료만으로 등기를 심사하게 되었다.

현실적으로 등기신청의 내용이 실체법상 권리관계와 일치하는지 여부 등을 심사할 수 없는 것이며, 허위의 등기 신청이나 위조 등기 신청 등의 지위관계를 파악할 수 없어 여러 문제가 발생하게 되었다.

우리나라 부동산등기제도의 현안과 개선 방향

우리나라 부동산등기제도는 부동산물권의 거래 신속성을 보장하고 공시를 통해 거래안전성을 확보하는 중요한 의미가 있다. 그러나 이러한 점에서 부동산등기의 공신력을 인정하지 않거나, 형식적 심사주의를 통해 등기의 정확성 및 신뢰성이 흔들리는 등 문제가 발생하고 있고, 이원화되어 있는 등기와 대장의 혼란 등으로 인해 여러 문제가 나타나고 있다. 이러한 점에 대해서는 추가적인 보완이 이루어져야 할 것이다.

참고문헌

• 대법원, 68다199 판결, 1969.6.10. 선고.
• 대법원, 2018다209825 판결, 2019.12.13. 선고.
• 대법원, 2003다13048 판결, 2005.2.25. 선고.
• 조승현 · 이호행, 『부동산법제』, 한국방송통신대학교출판문화원, 2024.
• 한국법학원, 『부동산등기제도의 개선에 관한 연구』, 한국법학원, 2023.