무상거주각서를 작성해준 사례 대법원 87다카1708

대법원 1987.11.24 선고 87다카1708 판결

제목

• 무상거주각서를 작성해준 사례 [대법원 1987. 11. 24. 선고 중요판결]

사실관계

• "갑" -임차인 -피고
• "을" -소유자 -소외
• "병" -근저당권자 -원고

- 1984.02.16 : "갑"은 "을" 소유의 건물을 보증금 3,400만원에 전세를 얻어 입주함.
- 1984.03.08 : "을"은 이 건물을 담보로 "병"에게 채권최고액 1.5억의 근저당권을 설정해줌
- 1984.03.12 : "갑"은 "병" 은행 직원에게 무상거주확인서를 제출
--> 추후에 "병"이 임의경매 신청 후 직접 낙찰 받은 뒤, "갑"은 명도를 거부

쟁점

• 피고인이 채권적 전세를 얻어 입주하고 그 주민등록의 전입신고까지 마쳤으나, 근저당권자 원고은행 직원에게 거짓으로 임대차계약을 체결하였으나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하며, 그와 같은 내용의 각서까지 작성하여 주어 원고가 위 부동산 가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 도움을 주었고 결국 임대인의 지위를 승계한 원고는 위 전세금 반환할 의무가 없음을 주장하며, 명도를 요구하여 문제가 된 분쟁

피고인의 주장

• 위 건물에 입주한 후 소외인으로부터 은행융자를 받도록 편의를 보아달라는 부탁을 받고 거부하기 어려워 임대차계약관계를 확인하러 나온 원고 은행 직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 계약관계로 인한 보증금을 지급한 바가 없다는 취지로 미리 작성하여 온 각서에 서명날인하여 준 사실은 있으나, 주택임대차보호법에 근거한 대항력을 포기한 것은 아니며, 그에 따라 위 전세금을 반환 받을 때까지 명도를 거부함.

법원의 판단

• 피고인이 소외인의 건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 원고 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 소외인의 부탁으로 원고 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 원고 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 하였고, 원고은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 소외인과 피고사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 피고인이 원고 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결 참조).

검토

• 임대인 간청에 못 이겨 확인서를 써준 피고 임차인에게는 안타깝지만, 대법원에서는 원고 은행의 손을 들어 주었음.
• 이는, 양 당사자는 권리를 행사하거나 의무를 이행할 때 신의와 성실로써 행동해야 한다는 민법상의 대 원칙을 극대화하겠다는 법원 의도가 드러나는 판결 임.

유사사례검토

• 원고은행이 아닌 제3자가 낙찰자일 경우:

i) 원래 대항력이 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했을 때에는 임차인의 지위가 유지되고, 낙찰자가 임대인의 지위를 승계 받게 되나 ii) 경매를 참가하는 사람 또한, 공시된 정보와 자료들을 신뢰하고 경매에 참가하는 것으로 임차인이 직접 "무상 거주" 하고 있음을 알렸기 때문에 동일하게 "금반언의 원칙" / "신의성실의 원칙" 을 위반하여 낙찰자는 임대인의 지위를 인수하지 않는다는 판례.

[대법원 2016다228215 판결(건물명도)]

• 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해준 경우.
• 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재 함.
• 이런 경우 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도, 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.