부기등기

서론:

부기등기의 의미는 그 자체로서는 독립된 번호가 없고 기존의 주등기의 번호를 그대로 사용하고, 이 주등기번호의 아래에 부기○호라는 번호기재를 붙여서 행해지는 등기이다. 부기등기라는 형식이 인정되는 것은 어떤 등기가 다른 기존의 등기(주등기)의 순위를 그대로 보유하게 할 필요가 있는 경우에 대비하기 위하여서이다. 부기등기는 주등기의 유형을 막론하고 어느 것이나 등기 당사자의 신청에 의하여 이루어진다.

본론:

근거 법령

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2 및 같은 법 시행령 제4조의2

부기등기 대상 주택

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대주택(오피스텔 포함)

부기등기 신청 시기

개정 민간임대주택법 시행 이후 등록된 주택은 지체 없이 부기등기 신청해야 한다.

- 법 시행 전에 소유권보존등기를 한 (등록된) 민간임대주택은 2년 이내

부기등기를 등기하는 이유

주등기 권리의 변경, 경정, 담보권 설정 또는 표제부의 표시란과 갑구, 을구에 기록되어 있는 내용 변경, 질권설정을 할 때 사용한다.

부기등기의 목적

기존의 등기와 동일성 또는 연장임을 표시하고자 할때, 기존의 주등기와 동일한 순위 또는 효력을 그대로 보유시킬 필요가 있는 경우이다.

부기등기의 순위

부동산등기 제5조(부기등기의 순위) 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.

부동산등기규칙 제2조(부기등기의 번호 기록) 등기관이 부기등기를 할 때에는 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다.

부기등기의 요건

갑구, 을구에 관한 것이어야 한다. 부기등기라는 특수한 형식의 등기를 인정하는 주된 이유는 주등기의 목적 권리와 동일한 순위 내지 효력을 가지는 등기라는 것을 등기부상에 명확히 하려는데 있다. 따라서 권리의 순위라는 것이 문제되지 않는 표제부에 관하여는 부기등기 있을 수 없다.

1개의 주등기에 여러개의 부기등기를 할 수 있으며, 부기등기의 부기등기도 가능하다.

부기등기의 종류

① 소유권 외의 권리의 이전등기 (전세권 이전, 근저당권 이전, 가등기의 이전등기 등)

② 소유권 외의 자가 설정한 등기 (전세권자가 설정한 근저당권, 전전세권 등)

③ 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 가압류, 가처분등기

부기등기의 신청

① 방문 신청 : 가장 일반적인 방법으로, 주택 소재지 관할 등기소를 직접 방문하여 신청한다. 인터넷 등기소 홈페이지에서 신청서를 다운로드하여 작성한 후, 필요한 서류와 함께 제출한다. 진행 절차는 등본의 내용을 작성하고, 등록 면허세와 등기신청 수수료를 납부한다.

② 전자 신청 : 대법원 인터넷등기소를 통해 신청가능하다.

- 공인인증서 발급 → 전국 등기과(소) 방문 사용자 등록* → 인터넷등기소를 통해 등기신청 시 첨부정보(임대사업등록정보) 연계를 위한 사전동의서 작성

* 본인이 인근 등기소를 방문하여 사용자 접근번호 발급, 유효기간은 3년(신분증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장 지참)

③ 법무사를 통한 대리 신청 : 직접 하기 어려운 경우, 법무사를 통해 대리 신청할 수 있다. 법무사 보수 기준에 따라 비용이 다를 수 있으므로, 사전에 확인하고 진행해야 한다.

부기등기의 말소 신청 방법

① 방문신청

- 주택 소재지 관할 등기소를 방문하여 부기등기 신청

※ 부기등기 또는 말소 시 필요서류

ⓐ 신청서

ⓑ 임대사업자 등록증(원본)

ⓒ 신분증, 도장

ⓓ 등록면허세 영수필 확인서

ⓔ 등기신청수수료 영수필 확인서

ⓕ 위임장(대리인이 신청하는 경우)

② 전자신청

- 대법원 인터넷등기소를 통해 신청가능

- 공인인증서 발급 → 전국 등기과(소) 방문 사용자 등록* → 인터넷 등기소를 통해 등기신청 시 첨부정보(임대사업등록정보) 연계를 위한 사전동의서 작성

* 본인이 인근 등기소를 방문하여 사용자 접근번호 발급, 유효기간은 3년(신분증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장 지참)

③ 법무사에게 위임

- 법무사 위임장 등을 작성하여 처리

민간임대주택 부기등기를 추진하는 이유

예비임차인 등 누구나 해당 민간임대주택이 공적 의무(임대의무기간, 임대료 증액제한 등)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 하기 위함이다.

* 근거 : 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2, 같은 법 시행령 제4조의2 부기등기 신청 의무자

부기등기 신청 의무자 : 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법”) 제5조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대사업자

※ 소득세법에 따라 세무서에만 등록한 사업자는 해당사항이 없다.

부기등기 대상 주택

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법”)에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대주택(오피스텔 포함)

민간임대주택법상 부기등기 대상에 종전의 임대주택법에 따라 등록된 임대주택도 포함되나(부칙(’15.8.28) 제3조제3항),

- 같은 법 부칙*에 따라 ‘공공건설임대주택(우선 분양전환 대상)’은 제외된다.

* 부칙(’15.8.28) 제3조제3항, 제6조제2항에 따라 공공건설임대는 종전 규정 적용

※ 참고 : 구 임대주택법의 부기등기 (법 제18조)

ㅇ (대상) 주택법 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택

ㅇ (내용) 건설임대주택에 대해 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기

ㅇ (신청자) 임대주택법에 따라 등록한 임대사업자

* 단, 임대사업자가 국가ㆍ지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사이거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 해당되지 않는다.

부기등기 신청 시기 : 개정 민간임대주택법 시행(’20. 12.10) 이후 등록된 주택은 지체없이 부기등기 신청해야 한다. (임대사업자 등록증을 발급 받은 이후 바로 신청)

- 법 시행(’20.12.10.) 전에 소유권보존등기를 한 (등록된) 민간임대주택은 2년 이내

부기등기 비용

① 부기등기 신청 시 : 10,200원 이하

(등록면허·교육세* 7,200원 + 등기수수료 3,000원 이하**)

* 등록면허세 6,000원(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 ‘그 밖의 등기’), 지방교육세 1,200원(지방세법 제151조 제1항 제2호, 등록면허세액의 20%)

** 신청방식에 따라 등기수수료 금액이 다르다.

- 서면방문신청(3,000원), 전자표준양식(e-form) 신청(2,000원), 전자신청(1,000원)

② 부기등기 말소 신청 시 : 10,200원 이하 (내역은 위와 동일)

부기등기에 표기되는 내용은?

“이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임”

부기등기를 하지 않는 경우 제재

부기등기를 하지 아니한 자는 500만 원 이하 과태료 부과

- 1차 위반: 200만 원, 2차 위반: 400만 원, 3차 이상 위반: 500만 원

* 민간임대주택법 제67조 제3항 제1호, 같은 법 시행령 별표3 2호 개별기준 나목

부기등기 신청 시 ‘등기원인일자’는?

해당 주택에 대한 민간임대주택 등록을 한 날로서, 임대사업자등록증에 기재된 ‘주택 등록일’을 기재

법 시행 전 등록된 임대사업자로서 부기등기 가입 2년 유예가 되었는데, 유예기간 중에 자동말소가 되는 경우 부기등기를 해야 하는지?

유예기간 중에 자동 말소되는 경우 부기등기를 하지 않아도 과태료 부과대상이 아니다.

임대사업자 등록 말소하는 경우 부기등기가 자동으로 말소되는지?

임대사업자 등록 말소하더라도 자동으로 부기등기가 말소되지 않으며, 임대사업자 등록 말소* 후 등기소에 별도로 부기등기의 말소 신청을 해야 함

* 민간임대주택법 제6조 제1항, 제5항, 제43조 제4항에 따라 등록말소된 경우

민간임대주택법 제43조 제2항 또는 제3항에 따라 다른 임대사업자로부터 임대주택을 양수한 경우 부기등기 해야 하는지?

민간임대주택을 양도 받는 임대사업자(양수인)은 소유권이전등기 이후 지체없이 부기등기를 신청해야 한다.

토지와 건물이 각각 독립된 등기로 되어 있는 건물인 경우 부기등기는 어디에 해야 하는지?

건물등기사항증명서에만 부기등기를 신청하면 된다.

* 부기등기는 해당 건물이 민간임대주택법에 따라 등록된 민간임대주택임을 공지하기 위해 하는 취지임

결론:

부기등기는 임대사업자가 반드시 알아야 할 중용한 절차이다. 또한 임대주택이 공적 의무를 지닌 주택임을 명확히 할 수 있으며, 임차인에게 중요한 정보를 제공한다.