임차권에 관한 등기

임차권등기명령이란?

임대차 계약이 만료되었으나, 임차보증금을 받지 못하고 이사를 가야하는 경우 대항력 및 우선변제권을 유지하며 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 제도.

[주택임대차보호법] 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차인의 대항력

임대인이 임차건물을 제3자에게 매도하거나, 임차건물이 경매로 넘어갈 경우 경락인에게 그 임대차 내용을 그대로 주장할 수 있는 힘.

임차인의 대항력 요건

1. 주택의 인도 후 전입신고 (우선변제권 X)
2. 확정일자 (우선변제권 O)

⇒ 우선변제권은 임차건물이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리

[주택임대차보호법]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

임차권등기명령의 내용

임차권등기명령 신청 요건

• 임대차계약의 만기 도래 또는 해지 되었을 때
• 보증금을 전부 또는 일부를 돌려받지 못하였을 때

임차권등기명령 효력 발생 시점

• 임차권등기명령의 신청에 대한 재판은 결정으로 하며,
• 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때 효력 발생
• 법원의 명령만으로는 임차권등기명령 효력은 발생하지 않음.

임차권등기의 말소

• 임대인으로부터 보증금을 반환 받은 이후 임차권등기 말소 신청
• 임차권등기 말소 후엔 대항력 및 우선변제권 상실