임차권에 관한 등기

임차권등기명령이란?

임대차 계약이 만료되었으나, 임차보증금을 받지 못하고 이사를 가야하는 경우 대항력 및 우선변제권을 유지하며 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 제도.

[주택임대차보호법] 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차인의 대항력

임대인이 임차건물을 제3자에게 매도하거나, 임차건물이 경매로 넘어갈 경우 경락인에게 그 임대차 내용을 그대로 주장할 수 있는 힘.

임차인의 대항력 요건

1. 주택의 인도 후 전입신고 (우선변제권 X)
2. 확정일자 (우선변제권 O)

⇒ 우선변제권은 임차건물이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리

[주택임대차보호법]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

임차권등기명령의 내용

임차권등기명령 신청 요건

• 임대차계약의 만기 도래 또는 해지 되었을 때
• 보증금을 전부 또는 일부를 돌려받지 못하였을 때

임차권등기명령 효력 발생 시점

• 임차권등기명령의 신청에 대한 재판은 결정으로 하며,
• 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때 효력 발생
• 법원의 명령만으로는 임차권등기명령 효력은 발생하지 않음.

임차권등기의 말소

• 임대인으로부터 보증금을 반환 받은 이후 임차권등기 말소 신
• 임차권등기 말소 후엔 대항력 및 우선변제권 상실

경매법정 방청기

방청일시 : 2025년 4월 8일 화요일

방문법원 : 서울북부지방법원

본 수업에 발표 내용으로 경매법정 방청기를 작성하기 위해 서울북부지방법원 경매법정을 방문하였다. 법원은 살면서 처음 방문해보는데, 서울북부지방법원은 집에서 멀지 않은 곳에 있어서 방문하기 용이했다. 자차를 이용하여 방문하였는데, 차가 너무 많아서 주차할 곳도 없었고 주차하기도 너무 힘들었다. 법원에 이렇게 사람이 많을 일이 뭐가 있나 싶었는데, 경매법정에 들어서니 그 많은 차들은 다 경매 입찰을 위해 방문한 사람이였는지 경매법정은 앞은 사람들로 인산인해를 이루고 있었다. 법원에 방문하기 전에 [법원경매정보] 사이트에서 서울북부지방 관할 매물을 찾아보고 방문했는데, 내가 찾아서 간 매물은 이미 유찰이 많이 진행되어 내가 방문했을 때도 역시나 유찰되어 해당 매물로 낙찰이 되는 모습은 보지 못했다. [법원경매정보] 사이트에서 조회해본 결과 경매는 주 2회 오전 10시, 오후 2시로 하루 2번에 걸쳐서 진행되는 듯 해 보였다.